RERA आर्टिकल

सन १९६३ मधे महाराष्ट्र फ्लॅट ओनरशीप कायदा आला पण त्याची अंमलबावणी साठी सिव्हील कोर्ट किवा ग्राहक न्यायालयात जावे लागते. पण केंद्र सरकारने २०१६ ला बांधकाम क्षेत्रावर नियंत्रण आणण्यासाठी आणि ग्राहकांना अधिकाधिक कायदेशीर संरक्षण मिळवून देण्यासाठी रेरा हा बांधकाम क्षेत्राच्या नियमनासाठी कायदा  केला असून, महाराष्ट्र शासनाने 1 मे २०१७ पासून त्याची अंमलबजावणी सुरू केली आहे.
जे लोक आपली आयुष्यभराची पुंजी साठवून घरे/ फ्लॅट विकत घेतात त्यांचे पैसे लुटून त्यांना बिल्डर लॉबी कडून घराच्या नावाखाली अनेकवेळा पोकळ आश्वासने दिली जातात. अनेकदा घर ताब्यात मिळण्यासाठी प्रचंड विलंब होतो आणि बिल्डर ने आपला शब्द पाळला नाही तर होणाऱ्या विलंबाचे परिणाम, आर्थिक नुकसान हे निरपराध फ्लॅट होल्डर ला सहन करावे लागते

रेरा कायद्याबद्दल बरेच समज आणि त्याहीपेक्षा जास्त गैरसमज पसरले आहेत आणि रोज पसरत आहेत

या कायद्याने बांधकाम व्यवसाय करणे अगदी अशक्य नाही, तर कठीण नक्की होणार आहे हा त्यातीलच एक गैरसमज.

नवीन रेरा अर्थात रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी अ‍ॅक्ट कायदादेखील असाच एक महत्त्वाचा कायदा आहे जो बांधकाम व्यवसायात आमूलाग्र आणि दूरगामी बदल घडवू पहातो आहे. 

आजपर्यंत बांधकाम व्यवसायात नियोजन नव्हतेच असे नाही, मात्र ते नियोजन काटेकोर नव्हते. बांधकाम प्रकल्प सुरू झाल्यापासून संपेपर्यंत त्यात चिकार लहानमोठे बदल सतत केले जात होते. वेळोवेळी असे बदल करणे शक्य होते कारण आजपर्यंतचे कायदे हे बांधकाम व्यवसायाच्या ठरावीक पैलूंनाच आणि मुख्यत: कायदेशीर पैलूंनाच स्पर्श करत होते, बाकी कामांवर कायदेशीर नियंत्रण अथवा बंधन असे नव्हतेच.
'रेरा' कायद्यामुळे रिअल इस्टेट क्षेत्रात काहीप्रमाणात  पारदर्शकता आणि शिस्त आली आहे. बांधकाम प्रोजेक्ट नोंदणीसाठी ऑनलाईन पोर्टल  आहे. 'रेरा' कायदा 'रिअल इस्टेट' क्षेत्राकरिता मैलाचा दगड ठरणार असून यामुळे बांधकाम क्षेत्राचे चित्र बदलेल.  या  कायद्यामुळे बांधकाम क्षेत्रात मोठे बदल होत आहेत. विकासकांना कटकटीचे वाटणारे अनेक नियम या कायद्यात असले, तरीही ते ग्राहकांना मात्र दिलासादायक ठरणार आहेत.

खोटी आश्वासने देऊन विकासकांकडून होणारी ग्राहकांची फसवणूक, मनमानी कारभार या गोष्टींना या कायद्यामुळे थोडा चाप बसत आहे.

१) या कायद्यामुळे प्रत्येक बांधकाम व्यावसायिकाला त्याच्या गृहनिर्माण प्रकल्पाची गृहनिर्माण प्राधिकरणाकडे (रेराकडे ) नोंदणी करणे, बंधनकारक झाले आहे.

२) विकासकाला प्रकल्पाची संपूर्ण माहिती, मनपा, नगरपालिका  किंवा कलेक्टर ने मंजूर केलेला आराखडा, दिलेल्या परवानग्या, प्रकल्पावर असलेल्या केसेस आदी कागदपत्रे प्राधिकरणाकडे जमा करून ती वेबसाईट वर अपलोड करावी लागतात
३) करारनामा प्रत पण साईटवर अपलोड करावी लागते.
४) प्रकल्प पूर्ण  करण्यात येणारी तारीख द्यावी लागते
५) आर्किटेक्ट चे नाव पत्ता
६) agent चे नाव पत्ता
७)जमिनीची कागदपत्रे अपलोड करावी लागतात.

सर्व कागदपत्रे बरोबर आहेत याबाबत शपथ पत्र द्यावे लागते.

या नोंदणीमुळे खोटी आश्वासने देऊन ग्राहकांची फसवणूक टळणार आहे.

प्रकल्प पूर्ण करण्याची तारीख उलटली की प्रकल्प नोंदणी आपोआपच रद्द होणार आहे. प्रकल्प नोंदणीशिवाय जाहिराती, खरेदी, विक्री करता येणार नसल्याने हा गंभीर विषय आहे. विहित मुदतीत प्रकल्प पूर्ण न झाल्यास नोंदणीला मुदतवाढ मिळणेदेखील गृहीत धरावे इतके सोपे नक्की नाही. म्हणून प्रत्येक प्रकल्प पूर्णत्वाची तारीख लिहिताना विकासकाने हे ध्यानात ठेवायला हवे की या तारखेला आपली नोंदणी आपोआपच रद्द होणार आहे. बांधकाम प्रकल्पाबाबतच्या सर्व शक्यतांचा सारासार विचार करूनच ही तारीख जाहीर करावी, किंबहुना आपल्या अंदाजित कालावधीपेक्षा देखील पुढचीच तारीख द्यावी. कारण प्रकल्प आधीच पूर्ण झाला तर काही समस्या उद्भवणार नाही, मात्र मुदतीत नाही पूर्ण झाला तर दंड, कारवाई, प्रकल्पाची नोंदणी रद्द होणे असे अनेक गंभीर प्रश्न उद्भवणार आहेत.

विकासकाने आपल्या पुरवठादारांसोबतच्या व्यवहारांमध्ये सुद्धा आवश्यक कालसुसंगत बदल करणे आवश्यक ठरणार आहे. समजा पुरवठादारांनी वेळेत पुरवठा केला नाही किंवा वेळेत बिले सादर केली नाही तर त्याचा सबंध प्रकल्पाच्या नियोजनावर आणि पैशाच्या प्रवाहावर विपरीत परिणाम होण्याचा धोका आहे.

जमीनमालकाशी विकास करार करून विकासहक्क घेणे आणि त्या आधारे बांधकाम करणे ही बांधकाम व्यवसायातील सर्वसामान्य प्रथा किंवा पद्धत आहे. आजपर्यंत प्रत्यक्ष प्रकल्पाशी जमीनमालकाचा काहीही संबंध येत नव्हता. मात्र जमिनीवरील बांधकामातील लाभांश जमीनमालकाला देखील मिळत असतो आणि काही वेळेस जमीनमालकाला देण्याचा वास्तुरूपी मोबदला/बांधकाम जमीनमालकाच्या संमतीने ग्राहकांस विकला जातो हे लक्षात घेऊन रेरा कायद्याने प्रमोटर/विकासक या संज्ञेत जमीनमालकांचा देखील सामावेश केलेला आहे.

फ्लॅट चे चटई क्षेत्रफळ, वाहनतळ आदी सर्व गोष्टींची माहिती ग्राहकांना आधीच उपलब्ध होईल.

प्राधिकरणाकडून परवानगी मिळाल्याविना विकासकाला त्याच्या प्रकल्पाची जाहिरात करता येणार नाही.

आजपर्यंत बांधकाम प्रकल्प सुरू करताना या प्रकल्पाच्या पूर्णत्वापर्यंत विचार करायची पद्धतच नव्हती आणि तशी गरजही नव्हती. मात्र नवीन रेरा कायद्यात नोंदणी करताना आपल्या प्रकल्पाची एकूण व्याप्ती जाहीर करणे आवश्यक आहे. या एकूण व्याप्तीमध्ये मंजुरी मिळालेले बांधकाम आणि प्रस्तावित बांधकाम दोन्हीची माहिती द्यायची आहे. मन मानेल तेव्हा किंवा संधी मिळेल तेव्हा बांधकाम प्रकल्पाच्या स्वरूपात किंवा व्याप्तीत अचानक बदल करता येणे आता शक्य होणार नाही. बांधकाम प्रकल्प नोंदणी करतानाच आपल्या प्रकल्पाच्या पूर्णत्वापर्यंतच्या प्रवासाची पूर्वकल्पना देणे आवश्यक आहे.

ग्राहकाकडून मिळालेल्या पैशांचा विनियोग विकासकाने कसा करावा यावर देखील आजपर्यंत विशेष नियंत्रण अथवा बंधन नव्हते. मात्र रेरा कायद्याने ग्राहकाच्या पैशांच्या वापरावर स्पष्ट र्निबध आणलेले आहेत. ग्राहकाने दिलेल्या पैशांपैकी ७०% रक्कम ही स्वतंत्र खात्यात ठेवणे बंधनकारक असून ही रक्कम केवळ त्याच विशिष्ट प्रकल्पाच्या जमिनीच्या आणि बांधकामाच्या खर्चाकरता वापरणे बंधनकारक आहे. या खात्यातील रक्कम काढण्याकरता दरवेळेस सनदी लेखापाल (सी.ए.), वास्तुविशारद (आर्किटेक्ट) आणि अभियंता (इंजिनीअर) यांची प्रमाणपत्रे सादर करणे बंधनकारक आहे. ही तरतूद लक्षात घेतली जर बांधकाम प्रकल्पाचे आणि पैशाच्या प्रवाहाचे (कॅशफ्लो) विचारपूर्वक नियोजन केलेले नसेल तर पैशाच्या कृत्रीम टंचाईचा सामना करावा लागण्याची शक्यता आहे. कृत्रीम टंचाई म्हणजे खात्यात पैसे तर आहेत, पण नियोजन नसल्याने ते पैसे वापरता येणार नाहीत. हे टाळायचे असल्यास प्रत्येक विकासकाने या आपल्या पैशाच्या प्रवाहाची योग्य काळजी घेणे आणि प्रसंगी त्या क्षेत्रातील तज्ज्ञांचे मार्गदर्शन घेणे इष्ट ठरणार आहे.
प्रसिद्धीशिवाय कोणताही व्यवसाय चालू शकत नाही, बांधकाम व्यवसायदेखील त्याला अपवाद नाही. लोकांपर्यंत आपली आणि प्रकल्पांची माहिती पोचविल्याशिवाय प्रकल्प मार्गी लागू शकत नाही. आजपर्यंत हे जाहिरात क्षेत्रदेखील अनियंत्रित होते. जाहिराती कशाही करण्याचे स्वातंत्र्य विकासकांना होते, जाहिराती, हस्तपत्रके, नमुना सदनिका (सॅम्पल फ्लॅट) इत्यादीत दाखवण्यात येणाऱ्या सुखसोयी आणि प्रत्यक्ष सुखसोयी यात तफावत असायची. रेरा कायद्यात प्रत्येक जाहिरातीवर रेरा नोंदणी क्रमांक नमूद करणे बंधनकारक आहेच. त्याशिवाय देखील रेरा कायद्यान्वये विकासक आणि ग्राहक यांच्यातील प्रत्येक संवाद किंवा ग्राहकाला दाखविण्यात आलेली गोष्ट ही वचन समजली जाणार आहे आणि त्याची पूर्तता करण्याचा आग्रह ग्राहकास/खरेदीदारांस धरता येणार आहे.  त्यामुळे प्रत्येक विकासकाने आणि प्रकल्पाने आपल्या प्रकल्पाची माहिती प्रसिद्धीला देताना एकदा, दोनदा नव्हे दहादा तपासून घेण्याची गरज आहे. अनावधानाने चुकीची जाहिरात प्रसिद्ध झाल्यास त्याचे विपरीत परिणाम होण्याची शक्यता आहे.

रीअल इस्टेट एजंट किंवा मध्यस्थ हा बांधकाम व्यवसायातील एक महत्त्वाचा घटक आहे. रेरा कायद्यात एजंटची व्याख्या फार व्यापक स्वरूपात करण्यात आलेली आहे. त्याचा थोडक्यात विचार करायचा झाल्यास ज्या व्यक्तीला प्रकल्पातील खरेदी-विक्रीमध्ये फायदा मिळेल अशी व्यक्ती एजंट समजली जाणार आहे. यात ओळखीने किंवा संदर्भाने जागा नोंदणी करणाऱ्यांचा देखील सामावेश आहे. म्हणजे एखाद्या ग्राहकाने अजून ग्राहक आणल्याबद्दल त्याला कोणत्याही स्वरूपात फायदा पोचणार असल्यास त्याला एजंट समजण्यात येणार असल्याने त्यांची नोंदणी करणे बंधनकारक असणार आहे. नवीन कायद्यातील एजंटच्या व्याख्येची व्याप्ती नीट समजावून घेऊन आवश्यक त्या एजंट लोकांची नोंदणी करून मगच त्यांच्याशी व्यवहार करण्याचे पथ्य प्रत्येक विकासकाला पाळावेच लागणार आहे. नोंदणी न करता एजंटने
व्यवहार केल्याच्या दिवसापासून दर दिवसाला दहा हजार रुपये दंडाची तरतूद आहे. त्यानंतरही कायदा मोडल्यास संबंधित भूखंड, इमारत किंवा प्रकल्पाची पाच टक्के रक्कम दंड स्वरूपात वसूल केली जाईल.

किमान ५०० चौरस मीटर किंवा आठ अपार्टमेंट्स (सदनिका) असलेल्या प्रकल्पाला हा कायदा लागू होणार आहे.

ग्राहकांना खरेदी करीत असलेल्या घराबद्दल पूर्ण माहिती अगदी सहज उपलब्ध एका क्लीक वर मिळेल. या माहितीच्या आधारे बाकी बिल्डर चे प्रकल्प पाहून ग्राहक घराची निवड करू शकेल.

तसेच ताबा मिळाल्यानंतर पाच वर्षांपर्यंत बांधकामाच्या दर्जासंबंधीच्या त्रुटींबाबत ग्राहकांना संरक्षण देण्यात आले आहे. आधी ते तीन वर्षे होते.

ग्राहक प्राधिकरणाकडे तक्रार करू शकतात. त्यांच्या तक्रारीचे निरसन ६० दिवसात करण्याची तरतूदही कायद्यात आहे. प्राधिकरणाने दिलेल्या निर्णयाबद्दलही ग्राहक असमाधानी असतील तर ते लवादाकडे किंवा उच्च न्यायालयातही अपील करू शकतात.

करारामध्ये मुदतीत सदनिकेचा ताबा देणे विकासकाला बंधनकारक असेल. त्याने ताबा देण्यास उशीर केला, तर बँकेचे हप्ते भरण्याची जबाबदारी विकासकाची असेल. तसेच ताबा देईपर्यंत त्याला दंडही भरावा लागेल म्हणून  विकासक जबाबदार बनेल.

घराच्या किमतीच्या १० टक्के रक्कम नोंदणी रक्कम म्हणून भरले नंतर विक्री करारनामा नोंदवावा लागेल. खरेदीदार तीन संधी देऊनही रक्कम भरू शकला नाही, तर १५ दिवसांची नोटीस देऊन विकासकाला विक्री करार संपुष्टात आणता येईल.

तसेच धर्म, जात किंवा लिंग यांच्याआधारे ग्राहकांना घर नाकारता येणार नाही.

रक्कम ज्या प्रकल्पासाठी असेल त्याच प्रकल्पासाठी खर्च करण्याचे बंधन आहे.
एखाद्या विकासकाला प्रकल्प पूर्ण करणे अशक्य झाल्यास दुसऱ्या विकासकाकडे असा प्रकल्प हस्तांतरित करावयाचा असल्यास प्रकल्पातील एकूण खरेदीदारांपैकी २/३ खरेदीदारांची संमती आवश्यक आहे. बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला मिळाल्यापासून ३  महिन्यांच्या आत जागेचे खरेदीखत सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे करून देणे बंधनकारक आहे.

बांधकाम प्रकल्पाच्या नोंदणीचा अर्ज नियामकांकडे दाखल झाल्यानंतर ३० दिवसांच्या आत नोंदणी करून देणे आवश्यक आहे. नियामकांनी ३० दिवसांचे आंत नोंदणीचा अर्ज मंजूर केला आहे अथवा ना मंजूर केला आहे हे विकासकाला न कळविल्यास असा बांधकाम प्रकल्प नोंदविला गेला असल्याचे गृहीत धरण्यात येईल, ही एक महत्त्वाची तरतूद कायद्यात आहे.

कायदा नवा असला तरी यंत्रणा जुनीच आहे. ती बदलत नाही, तोपर्यंत भ्रष्टाचार संपेल असे वाटत नाही. रेरा वर सनदी अधिकारी मुख्य अधिकारी म्हणून काम
पाहतात त्यामुळे लोकांचा विस्वास नाही तिथे न्यायाधीश नेमले असते तर या प्राधिकरणाचा  विश्वास वाढला असता.

मुख्यमंत्री कडक पावले उचलताना दिसत आहेत. मात्र कायद्यात बांधकामांदरम्यान खात्यातील पैसे काढण्यास मंजुरी देण्याचे अधिकार हे संबंधित अधिकाऱ्यांकडे आहेत. विकासकाने प्रकल्पात गुंतवलेले पैसे हे व्याजाने घेतलेले असल्याने त्याच्या व्याजाचे मीटर सुरू झालेले असते. त्यामुळे विकासकांना रेरा प्राधिकरणाकडे तक्रार करण्याची संधी उपलब्ध नाही. सनदी अधिकारी व भ्रष्ट सरकारी कर्मचारी यांना खुश केल्याशिवाय बिल्डरांना पै से मिळण्यास अडचण येवू शकते

पालिकेला सर्वाधिक महसूल हा बांधकाम क्षेत्रातून मिळतो. तक्रारीसाठी लाचलुचपत प्रतिबंधक विभाग (एसीबी) आहे. मात्र एखाद्या अधिकाऱ्याची तक्रार केल्यानंतर पुढच्या कामांना ब्रेक लागतो.त्यामुळे बिल्डर तक्रार करत नाहीत.  विकासकांचे प्रश्न सोडवण्यासाठी ग्राहक पंचायत त्यांना मदत करणेस तयार आहे.
वीज मीटर, सोसायटी स्थापना इत्यादी साठी अखिल भारतीय ग्राहक पंचायतचे कार्यकर्ते बिल्डरच्या पाठीशी असतील.

इतक्या वर्षांत या क्षेत्रावर कोणतीही बंधने नसल्याने व कोणीही उठावे आणि बांधकाम व्यावसायिक व्हावे असे होऊ नये, या व्यवसायाला एक शिस्त लागावी यासाठी हा स्थावर मालमत्ता विकास आणि नियमन कायदा अतिशय उपयुक्त ठरणार आहे.

https://maharera.mahaonline.gov.in/site/47/Introduction

ह्या साईटवर ऑनलाईन तक्रार दखल करू शकतो

५०० स्के मीटर पेक्षा मोठी स्कीम, किंवा ८ व अधिक गाले असलेली स्कीम तसेच मोकळे भूखंड विकणारा यांना हा कायदा लागू होतो.

तसेच अपील पण online दाखल करू शकतो.

ग्राहकाने चुकीची तक्रार दाखल केलेस त्यास दंड होऊ शकतो.

पत्ते :

Authority
3rd Floor, A-Wing, Slum Rehabilitation Authority,
Administrative Building, Anant Kanekar Marg,
Bandra (E), Mumbai 400051

PUNE DIVISION OFFICE
Maharashtra Real Estate Regulatory Authority
109 to 113, First Floor,
Sayajirao Gaikwad Udyog Bhavan,
Aundh, Pune -411 007
Tel. No. : 020 25886545

NAGPUR DIVISION OFFICE
Maharashtra Real Estate Regulatory Authority
Administrative Building No.1, 1st Floor,
Adjacent to Udyog Bhavan, Civil Line,
Nagpur – 440001.
Tel. No. : 0712 2551400

Office Timings : Monday to Friday 10:00 am to 6:00 pm

सदर कायदा संसदेने मंजूर करून व राज्य सरकारने लागू करून ग्राहकांना बऱ्यापैकी सौरक्षण दिले बद्दल मा पंतप्रधान श्री नरेंद्र मोदीजी व  मुख्यमंत्री श्री देवेद्र फडणवीस यांच्या प्रती आभार.

विजय सागर
अध्यक्ष
अखिल भारतीय ग्राहक पंचायत पुणे महानगर,
केंद्रीय कार्यकारिणी सभासद.